Verloop
Biedproces
13 mrt 2026
Bezichtiging
Zeer enthousiast. Voldoet aan alle wensen. Besluit: doorgaan.
Go 14 mrt 2026
Adviesrapport opgesteld
Openingsbod €730.026 incl. garagebox. Vrije onderhandeling verwacht.
~17 mrt 2026
Openingsbod uitgebracht
€730.026 k.k. incl. garagebox. Motivatiebrief verstuurd.
18 mrt 2026
Pivot: alsnog inschrijving
Van Dam: brief gewaardeerd. Maar sowieso inschrijving — ook bij €800k bod.
Koerswijziging 18 mrt 2026
Uitnodiging inschrijving
Deadline: 24 maart 12:00. Richtprijs garagebox officieel €37.500.
24 mrt 2026
Inschrijving ingediend
€755.026 k.k. incl. garagebox. Motivatiebrief + hypotheekverklaring meegestuurd.
24 mrt 2026
Uitslag: niet gewonnen
"Flink overboden." Winnend bod onbekend. Schatting: ~€798k (+18,2% op vraag).
Afgerond "Jullie zouden heel geschikt zijn."
— Caroline van Noort-Heule, Van Dam Makelaars · 18 maart 2026Markt
Marktcontext Driebergen
| Indicator | Waarde | Bron |
|---|---|---|
| Gem. verkoopprijs (3 mnd) | €746.018 | huisverkopen.nl |
| Gem. overbiedbiedingspercentage | 16,23% | huisverkopen.nl |
| Gem. €/m² Driebergen | €5.650/m² | huisverkopen.nl |
| Gem. transactieprijs UH Q4 2025 | €720.800 | NVM |
| Overbieden gem. Utrechtse Heuvelrug | 11,76% | huizenzoeker.nl |
| Gem. vraagprijs buurt PBL | €703.154 | Huispedia Plus |
| Verwachte verkoopprijs PBL 26 | €712.000 | Huispedia Plus |
| Woningwaarde bandbreedte | €654k–€760k | Huispedia Plus |
| Biedgedrag omgeving PBL 26 | 16 overboden / 2 onderboden | Huispedia Plus |
Referentietransacties (Kadaster / Huispedia Plus)
| Adres | Bod | €/m² |
| PBL 28 · 1968 · 127m² · A feb 2026 | €700k | €5.512 |
| Akkerweg 76 · 1969 · 112m² · B sep 2025 | €601k | €5.366 |
| PWA 31 · ~1967 · 120m² · A jun 2025 | €550k | €4.583 |
| PWA 11 · 1969 · 123m² · D mei 2025 | €492k ⬇️ | €4.004 |
| Dennenhorst 51 · 2008 · 127m² · A sep 2024 | €729k | €5.748 |
Waardering
Marktwaardebepaling
Premiums PBL 26 t.o.v. gemiddelde tussenwoning
| Groter woonoppervlak (134 vs. ~118m²) | +5–8% |
| Hoekwoning vs. tussenwoning | +5–10% |
| Perceel 288m² vs. ~176m² gem. | +8–12% |
| Energielabel C vs. mix | neutraal |
| Totaal premium | +27–36% |
Synthese — drie methoden
| €/m² Driebergen gecorrigeerd matig | €661k–€683k |
| Referentie PBL 28 + premiums matig | €756k–€770k |
| Referentie Dennenhorst 51 matig | €675k–€703k |
| Kadaster tussenwoningen + premiums hoog ✅ | €730k–€782k |
| Geschatte marktwaarde ↑ bijgesteld | €715k–€760k |
Vraagprijs €675.000 lag bewust ruim onder marktwaarde — huis was €40k–€85k goedkoper ingezet dan het waard is. Dit droeg bij aan de hoge overbiedingsdruk. Overbiedpercentage marktgemiddelde Driebergen (16,23%) op €675k = €784.500.
Financieel
Biedscenario's & financiering
| Scenario | Koopsom | % boven vraag | Max depot | Oordeel |
|---|---|---|---|---|
| A — Conservatief | €710.000 | +5,2% | €150.000 | Voldoende depot, maar mogelijk te laag bij concurrentie |
| → B — Gekozen | €730.026 | +8,2% | €129.974 | Onderkant marktwaarde — depot krap maar haalbaar bij strak budget |
| C — Competitief | €745.000 | +10,4% | €115.000 | Depot onvoldoende voor pessimistische F1-raming |
| D — Maximum | €770.000 | +14,1% | €90.000 | Verbouwing niet volledig te financieren via depot |
Financiële structuur (bod €730k)
| Koopsom (incl. garagebox) | €730.026 |
| Bouwdepot | €129.974 |
| Overdrachtsbelasting 2% | €14.601 |
| Notaris + kadaster | €7.300 |
| Hypotheekadviseur | €3.500 |
| Bouwkundige keuring | €800 |
| Max. hypotheek | €860.000 |
Depot-fasering bij bod €730k
| F1 — Kern (bouwdepot €130k) ⚠️ krap voor hoog scenario | €67k – €142k |
| F2 — Jaar 1–2 (spaargeld) Eigen middelen | €17k – €38k |
| F3 — Jaar 3+ Los beslissen | €14k – €30k |
Evaluatie
Post-uitslag analyse
Schatting winnend bod: ~€798.000
Bod €755.026 was +11,9% boven vraagprijs. Reactie: "flink overboden." Als winnaar hetzelfde percentage hanteerde op huis + garage (€712.500 × 1,12) = ~€798k. Kan ook hoger zijn gegaan (€820k–€850k).
Marktwaarde te laag Huispedia verwachtte €712k; Kadaster-schatting €715k–€760k was richting goed, maar overbiedingsdruk op dít huis (hoekwoning, grote tuin, geen achterburen) lag hoger dan buurtgemiddelde.
12% overbieden onvoldoende Driebergen-gemiddelde 16,23% was het minimale uitgangspunt moeten zijn. 16% op €712.500 = €826k.
Garage los beprijzen De garage (€37.500) had apart meegenomen moeten worden in de overbiedberekening.
Inschrijving = andere logica Bij inschrijving is de verbouwingsbudget-grens minder leidend dan de vraag: wat is dit huis mij waard als ik het niet krijg?
Verdieping
Verder lezen
Onderzoeksrapport
Woningkenmerken, energieprestatie en bezichtigingsbevindingen.
Lees rapport Verbouwingsplan
Gedetailleerde kostenraming en fasering F0–F3.
Bekijk plan Van Dam Makelaars
Van Dam Makelaars — profiel, biedprocedure en lessen.
Bekijk dossier Woningpagina
Terug naar het hoofdoverzicht.
Terug